Ačkoli je výhodný nákup nemovitosti důležitým článkem investičního řetězce, sám o sobě nestačí. To, co dělá investici skutečně rentabilní, je efektivní správa. Nedílnou součástí je i pečlivý výběr nájemníků a eliminace neplatičů.
Koupě investiční nemovitosti je jedním z nejzajímavějších a nejméně riskantních způsobů zhodnocení peněz do budoucna. Základním předpokladem je však koupě lukrativního bytu v dobrém stavu a za výhodnou cenu, v atraktivní lokalitě s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Výnos z nemovitosti záleží nejen na tom, jak nakoupíte na realitním trhu, ale také na tom, komu a za jakých podmínek se vám ji podaří pronajmout.
„Výběr nájemníka se přímo promítá do výše čistého výnosu. Zatímco u hrubého výnosu jde o porovnání pořizovací ceny s inkasovaným ročním nájemným, do čistého výnosu se musí započítat i náklady za nezbytné běžné opravy, pravidelná údržba a způsobené škody. Špatný výběr nájemníka tedy přímo ohrožuje výnosnost investice. Podobné je to i s vysokou fluktuací nájemníků, při které vznikají další náklady, pokud se vám nedaří nemovitost pronajímat nepřetržitě a máte velké prodlevy v obsazování bytu jednotlivými nájemníky,“ vysvětluje Jakub Kindl, spolumajitel rodinné realitní kanceláře Domov Reality, která se specializuje na služby v oblasti správy a prodeje nemovitostí. Všechny zájemce prověřují v rejstříku exekucí, insolvencí i v rejstříku osob hledaných policií.
Každý, kdo má zkušenosti s pronajímáním nemovitosti, ví, že vykonávání její správy se pojí s celou řadou kompetencí. Na počátku je třeba zvládnout roli realitního makléře a inzerenta, časem se k tomu s prvním nájemníkem přidávají právní a účetní znalosti. K tomu je nutné čas od času fungovat jako opravář, uklízečka, malíř a v případě nepříjemností i jako vymahač a vyhazovač. Riziko neplatičů může ohrozit výnosy, které jste si pečlivě vypočítali na papíře, a tím vás připravit o radost z příjemného výdělku. V praxi tak sen o snadném přivýdělku rychle střídá vystřízlivění a z koníčku při zaměstnání se v mnoha případech stává práce na plný úvazek. Časová investice je tu velká, přitom čas je nejcennější komoditou.
Spoléhat se na sympatický vzhled a dobré slovo také není příliš rozumné, zvláště máte-li bohaté zkušenosti s dlouhodobě neúspěšným obsazováním nájemní nemovitosti. Situace je výrazně problematičtější v krajích s vysokou zadlužeností a nízkými průměrnými příjmy, jako je Ústecký, Karlovarský, Liberecký či Moravskoslezský kraj. Spíše než hledat na vlastní pěst a spoléhat se na vlastní úsudek je lepší obrátit se na realitní společnost.
„Pokud neprovozujete investiční byty jako svoji práci na plný úvazek, je lepší správu svěřit profesionálům. Kvalitní správce dokáže s vaším souhlasem, ovšem bez vaší asistence řešit v podstatě vše, co nájemní vztah obnáší. Od vyhledání vhodného, bezdlužného nájemníka přes vybírání nájemného včetně zajištění minimalizace jeho výpadku po běžnou údržbu, opravy a veškerý styk s úřady či dodavateli služeb a energií. Vy pak už jen v klidu pobíráte rentu a odměnu za zprostředkování pronájmu hradí v rámci této služby nájemce,“ říká Kindl z Domov Reality.
